Процент за кв. метр: эксперты спрогнозировали ипотечные ставки на начало 2023 года

Екатерина Максимова

Ипотека-2022 не повторит результат 2021 года, когда объем выданных кредитов превысил 5,6 трлн рублей (было оформлено 1,9 млн ипотек). По итогам 11 месяцев рынок подобрался к отметке 4 трлн рублей.

По данным Центробанка, только за три квартала текущего года падение ипотечного кредитования составило 35,9%. Регулятор объясняет это параличом рынка с апреля по июль. Такие же данные озвучил вице-премьер России Марат Хуснуллин - минус 36% по числу кредитов и - 21% в денежном выражении.

Руководитель аналитического центра ДомКлик Мария Ромчанова напомнила ключевые моменты года. Февраль-март запомнился ажиотажным спросом и стремительным увеличением количества сделок - так россияне отреагировали на начало СВО. Май-июнь: рынок "умер". Ипотечное кредитование из-за повышения банковских ставок рухнуло на 66-80%. В третьем квартале с понижением ключевой ставки до докризисного уровня началось восстановление.

"С июня-августа, когда ключевая ставка снизилась, мы снова увидели совершенно рабочий рынок, который позволил сформировать и скорректировать объем продаж. Затем каждый месяц прирост составлял 15%, и к концу года мы вернули утраченные объемы. Рынок продолжает восстанавливаться", - отметила президент региональной ассоциации Российской Гильдии Риэлторов "Гильдия риэлторов Черноземья" Галина Панова.

Данных за четвертый квартал еще нет, но в октябре, свидетельствует статистика ЦБ, россияне заняли у банков на покупку жилья 448 млрд рублей. В ноябре 460 млрд рублей, что примерно сопоставимо с периодом короткого ажиотажного спроса в феврале (476 млрд) и марте (521 млрд). Декабрь обещает быть для банков "урожайным" - покупатели стремились запрыгнуть в последний вагон на фоне сообщений об отмене льготного кредитования с 31 декабря и борьбы Центробанка с околонулевой ипотекой от застройщиков.

Весь год на плаву первичный рынок недвижимости держался лишь за счет спецпрограмм. Минфин отчитался, что льготники ("Льготная ипотека") в этом году оформили более 248 тыс ипотечных договоров на общую сумму 1,1 млрд. Доля "Семейной ипотеки" - 159 тыс кредитов на 0,8 трлн рублей. Значительно меньшим спросом пользуются программы "Дальневосточная ипотека", "IT-ипотека", "Сельская ипотека". Плюс та самая околонулевая ипотека от застройщиков, против которой ополчился Центробанк, настаивая, что квартира с кредитом под 0,01% годовых - это практически надувательство покупателей.

И вот в середине декабря главная интрига разрешилась: президент Путин неожиданно объявил о продлении льготной ипотечной госпрограммы на новостройки. Она будет действовать до 1 июля 2024 года. Но ставка по ней повысится с 7% до 8% годовых. Глава государства также заявил о расширении программы "Семейная ипотека" с кредитом до 6% годовых для семей, в которых есть два несовершеннолетних ребенка.

Средневзвешенная банковская ставка по ипотечным кредитом на первичном рынке под конец года установилась на уровне 7,38% (минимальная 2,5%, средняя по рыночным ипотечным программам - 10,8%, максимальная - выше 15%). Но главный драйвер рынка-2022 - субсидированные и околонулевые ставки от застройщиков.

Итак, минимальная льготная ставка ипотеки с господдержкой на 2023 год определена на уровне 6%. "Это если рассматривать семейную ипотеку. Условия программы расширят на семьи с двумя детьми возрастом до 18 лет. Ранее семейной ипотекой могли воспользоваться семьи с ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Такая мера станет одной из ключевых мер поддержки отрасли в новом году", - прогнозирует директор по маркетингу Группы компаний "Монолит" Дарья Осадчая.

"Остается неясной судьба программ со ставками сильно ниже озвученных 8%. Если они будут постепенно выдавливаться внутренними распоряжениями ЦБ РФ, то восстановление рынка замедлится, но будет носить более устойчивый характер", - добавляют аналитики ЦИАН.

Директор департамента продаж Sezar Group Денис Демьяненко считает, что практика совместных программ девелоперов и банков сохранится. "Для прогнозов "в цифрах" сейчас слишком много неизвестных. Мы в планировании опираемся на несколько сценариев. В частности, на озвученные планы государственной поддержки ипотечной ставки на уровне 8% и 6% для молодых семей. Плюс к этому на рынке есть и будут совместные программы девелоперов и банков с более выгодными ставками", - полагает Демьяненко.

Глава девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин при этом считает, что с самой "знаменитой" ипотекой 2022 года (под 0,01%) россиянам придется простится. "ЦБ стремится ограничить только субсидированную ипотеку, установив минимальный порог таких ставок. Каким он будет, пока неизвестно, но предложения под 0,01%, скорее всего, уйдут в прошлое. Возможно, порог по новым не превысит 5%", - прогнозирует Алексей Перлин.

С ним согласна управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка : "Вероятно, околонулевые кредиты останутся в прошлом. Минимальные ставки по программам от застройщиков могут постепенно вырасти до 50% от ключевой ставки. Центробанк выступает за полную отмену субсидированных кредитов от девелоперов, однако не факт, что это случится. Например, регулятор протестовал и против продления льготной ипотеки, но президент принял другое решение. Возможно, самые низкие ставки по жилищным кредитам в конце 2023 года будут равны 2%. Именно на таких условиях можно взять дальневосточную ипотеку. Также ставку 2% по льготной ипотеке глава государства установил для жителей новоприсоединенных регионов".

Действительно, минимальную ставку-2023 сегодня можно точно спрогнозировать только для заемщиков с Дальнего Востока. "Если брать Дальний Восток, то у нас здесь немного попроще со ставками, так как действует Дальневосточная ипотека под 1,5%. Большинство покупателей — это семьи до 36 лет, которые имеют право на данную ипотеку и у всех застройщиков покупка квартиры в 99% случаях это Дальневосточная ипотека", - прокомментировал представитель ООО «СЗ «Зелёный бульвар» Евгений Коваль.

Представители ГК "Первый Трест" полагают, что за счет субсидирования минимальные ипотечные ставки в 2023 году могут составлять 1-3%. А если субсидирование со стороны застройщиков отменят, то, скорее всего, появятся новые инструменты, например, лизинг на квартиры.

Член правления РГР, президент ассоциации "Эксперты рынка недвижимости Черноземья" Наталия Колесникова считает, что продление льготной ипотеки - это все же ключевой момент для рынка в 2023 году. "Объявление о продлении программы льготной ипотеки с небольшим ростом ставки до 8% и расширении категории заемщиков даст возможность строительному сектору сохранять покупательский интерес к объектам. Но дальнейшие прогнозы делать сложно", - высказала свое мнение Наталия Колесникова.

Президент региональной ассоциации РГР "Гильдия риэлторов Черноземья" Галина Панова также считает, что на начало 2023 года у рынка достаточно хороший задел. "Ставка, которая будет работать в сегменте новостроек - это +6%. На нее мы нацелены в 2023 году. А вот минимальные возможные ставки по программам с субсидированием будут зависеть от Центробанка", - резюмировала Панова.

На текущий момент ипотечники России сообща должны банкам 13,7 трлн рублей, такие данные приводит Центробанк в декабрьском информационно-аналитическом материале.